به شکاف نسلی در بحث کلگری در مورد منطقه بندی و خانه های شهری توجه کنید

این در حال ساخت یک نبرد برای اعصار بوده است: بحث اصلی تغییر فضای کلگری در مورد اجازه ساخت مجتمع های چهار طبقه در تمام نقاط شهر، با صدها سخنران که در طول بیش از یک هفته جلسات استماع در شهرداری، نظرات خود را بیان کردند.

اغلب یک نبرد بود با قرن ها متوجه نشدن شکاف نسلی بین مردم کلگاری که برای تغییر می جنگند و کسانی که علیه آن می جنگند، سخت است.

حتی لازم نبود وارد سالن های شهرداری شوید یا پخش زنده جلسات را روشن کنید تا تفاوت های آشکار را ببینید.

صبح روز دوشنبه در میدان نزدیک شهرداری، زمانی که جلسه عمومی شروع شد، ده‌ها فعال اجتماعی از نقاط مختلف شهر تابلوهایی را تکان دادند و دکمه‌های سیاه و سفید روی آن نوشته بودند: «بدون پتو تغییر منطقه YYC».

در ظهر آن روز، جمعیت دیگری گرد هم آمدند تا اقدامات توصیه شده توسط گروه ویژه مسکن مقرون به صرفه کلگری را به نمایش بگذارند، که بسیاری از آنها پلاکاردهای گروه اقدام سیاسی را حمل می کردند که روی آن نوشته شده بود: “همه مردم کلگری مستحق خانه هستند.”

این گروه به طور قابل توجهی جوان‌تر، هزاره‌ها و ژنرال Zs بودند.

با شروع بحث، می‌توان خطوط بحث را به طور تقریبی به جوان‌ها و پیرها، یا دارندگان و نداشته‌ها تقسیم کرد. شکاف بین آنهایی که خانه دارند و کسانی که خانه خودشان را ندارند.

بسیاری از کلگاریایی‌هایی که با این طرح مخالفت کردند، صاحبان خانه‌هایی بودند که نگران منطقه‌بندی‌هایی بودند که در محله‌های خودشان اتفاق می‌افتد، جایی که تقریباً در هر منطقه مسکونی می‌توان دوبلکس، خانه‌های شهری یا خانه‌های شهری ساخت.

آنها ابراز نگرانی کردند که تراکم بیشتر در وسط خانه‌های مجزایشان می‌تواند خیابان‌هایشان را با ترافیک، پارکینگ‌ها، چرخ دستی‌های بازیافت و خانه‌های لاغر بلند مسدود کند، در حالی که درختان کهنسال را ریشه کن کند و مدارس مجاور را بیش از حد سنگین کند.

ساکنانی که از تغییر منطقه در سطح شهر حمایت می کنند اغلب صاحب خانه نیستند، اما امیدوارند که باشند. آنها مایلند شانس بیشتری برای پیوستن به آن محله‌هایی داشته باشند که دیگران آن را لغو می‌کنند تا آن‌ها را حفظ کنند، بدون اینکه بخش‌های فرعی خانه‌های اضافی را ناراحت کنند.

درهم شکستن؟ تغییر دادن؟ شاید برای پیدا کردن پارکینگ مهمان در محله خود مشکل داشته باشید؟ الکس ویلیامز در مصاحبه ای گفت: «این نیاز به داشتن سقف بالای سر را از بین نمی برد.

او جوانی 28 ساله است که با سه هم اتاقی در آکادیا خانه ای اجاره می کند و به یاد می آورد که مجبور بود ماه ها با دوستان و خانواده اش در کاناپه موج سواری کند تا جایی که برای خودش جایی پیدا کند.

او گفت: “ایده بی خانمان بودن با هزاران دلار پس انداز دیوانه کننده به نظر می رسید.” به دنبال یافتن خانه ای برای خرید هستید؟ خوب به نظر می رسد، اما او درک می کند که چرا صاحبان خانه هایی که برای مدتی داشته اند، کمتر متمایل به تغییرات در محله خود هستند.

منطقه یک مرد قلعه اوست

یکی از سخنرانان اذیت شد اینکه مستاجرین صدای خود را در این بحث گنجانده اند. دیگرانی که از تغییر منطقه حمایت کردند، نسبت به مزایای نامتناسب برای صاحبان خانه‌های مسن‌تری که مدت‌ها قبل از اینکه قیمت‌ها از دسترس بسیاری خارج شود، ملک خریداری کردند، هشدار دادند.

تفاوت سنی برای برخی از سخنرانان به قدری قابل توجه بود که یکی از صاحبان خانه های مسن در جنوب غربی گفت که می خواهد “این کلیشه را بشکند که هر بومری مخالف تغییر منطقه است.” او از گسترش گزینه‌ها برای ساختمان‌های آپارتمانی کوچک در جوامعی مانند او حمایت کرد.

در مرکز این بحث لغو منطقه‌بندی R-1 است که فقط خانه‌های مستقل را مجاز می‌داند و رژیم محله غالب کلگری است.

به‌جای R-1 یا R-2 (که دوبلکس‌ها نیز اجازه می‌دهند)، ناحیه استاندارد R-CG خواهد بود – یک ناحیه پرکننده درجه‌گرا. خانه‌های شهری یا خانه‌های شهری، تا چهار واحد در یک زمین 50 فوتی، و احتمالاً سوئیت‌های زیرزمین و حتی واحدهای حیاط خلوت – در مجموع 8 یا 12 اقامتگاه که در حال حاضر یک خانه ییلاقی در آن قرار دارد، می‌دهد.

شهرداری‌های دیگر در کانادا و جاهای دیگر تصمیم گرفته‌اند به آنچه برنامه‌ریزان و طرفداران مسکن «منطقه‌بندی استثنایی» می‌گویند پایان دهند تا به واحدهای کم‌هزینه‌تر و فشرده‌تر اجازه ورود به محله‌های یک‌خانواده همگن‌تر را بدهند. به قول برنامه ریزان، این همچنین “وسط گمشده” است، بین برج های مسکونی بلندمرتبه و خانه های ییلاقی – یک گزینه مسکن برای یک خانواده که به طور قابل توجهی تراکم محله را افزایش می دهد.

برای بسیاری از ساکنان، چشم انداز به هیچ وجه ملموس نیست.

گای بوکانان در جلسه استماع شورا از شورا خواست: “لطفا شخصیت جوامع تک خانواده شگفت انگیز ما را تخریب نکنید.”

او یک توسعه‌دهنده بازنشسته است و اصرار دارد که زمین‌های زیادی در حومه کلگری وجود دارد که در آن شورا باید رشد را متمرکز کند، نه در مناطق مستقر.

برخی دیگر استدلال کردند که شهر باید به جای آن بر آپارتمان‌های اطراف ایستگاه‌های حمل‌ونقل و خیابان‌های اصلی یا توسعه زمین‌های خالی شهری تمرکز کند.

نکته بد این است که تالار شهر به عنوان بخشی از استراتژی خود برای مبارزه با افزایش اجاره بها، بی خانمانی و کسری مقرون به صرفه که بسیاری از ساکنان کلگاری را از بازار مسکن خارج کرده یا به شرایط وخیم سوق داده است، روی این راه حل ها کار می کند.

این شهر تاکید می کند که از رویکرد “کشیدن همه اهرم ها” استفاده می کند و این یکی از این اهرم ها است.

دبرا همیلتون، مدیر بخش برنامه ریزی جامعه در ابتدای جلسه گفت: “هیچ اقدامی به تنهایی نمی تواند بحران مسکن را حل کند.”

با این حال، تغییر منطقه یک راه حل مسکن است که در محله های خود ساکنان یا بسیار نزدیک ظاهر می شود. یا حداقل می توانست.

برخی نگران این هستند که پارک تونی البو به یک حلقه موردو تبدیل شود، پر از ظرفیت و مطالبات. نوسازی در مقیاس بزرگ زیرساخت های اشتراکی. یا محله‌های نزدیک به دانشگاه‌ها به جای خرید خانه‌های معمولی خانوادگی که همسایگان قدیمی‌تر به آن عادت دارند، به آهنربای بزرگ‌تری برای سرمایه‌گذاران توسعه‌دهنده تبدیل می‌شوند.

یکی از فعالان قدیمی جامعه برنت‌وود عکسی از ردیفی از خانه‌های سه طبقه را نشان داد و نگران بود که آن ساکنان به طور بالقوه به حیاط او نگاه کنند. منطقه ای که تقاضای دائمی برای مسکن دانشجویی دارد، همسایگان نگران هستند که توسعه دهندگان همچنان برای تغییر بیشتر و شلوغ تر کردن آن عجله کنند.

ممکن است یک کالگریایی جوان‌تر بگوید، اما این پنجره‌های بلند اکنون توسط افراد بیشتری روشن می‌شوند که می‌توانند در این جامعه خرید کنند یا آنجا را اجاره کنند.

در شمال غربی کلگری، متوسط ​​قیمت خانه مستقل در سال جاری 761000 دلار است. هیئت املاک و مستغلات کلگری. برای یک خانه ردیفی، 477000 دلار است.

و این دنیایی است که در طول چند دهه بسیار تغییر کرده است. در سال 1990، یک خانه مستقل متوسط ​​در کلگری 131000 دلار ارزش دارد. قیمت متوسط ​​برای خانه های مستقل از 200000 دلار فراتر رفت در سال 2002، در سال 2007 به بیش از 400000 دلار رسید – و سپس همه گیری شروع شد. این قیمت در چهار سال گذشته حدود 50 درصد افزایش یافته است 718400 دلار در مارس امسالبرای خانه های مستقل معمولی، که فراوان ترین نوع مسکن کلگری و تنها پیشنهاد موجود در اکثر نقاط شهر باقی مانده است.

برخی از صاحبان خانه نگران بودند که این تغییر منطقه بندی ارزش ملک آنها را کاهش دهد. پس از چنین افزایش قابل توجهی، ممکن است برای آن دسته از جوانان کلگاری که ۷۰۰ هزار دلار خانه، پیش پرداخت و هزینه های وام مسکن ماهانه برایشان دور از دسترس باشد، موسیقی شیرینی به نظر برسد.

ساکنانی که با این تغییر مخالف بودند اغلب این بحث را مطرح می‌کردند: وقتی خراب کردن یک خانه قدیمی و جایگزینی آن با چند خانه شهری یا بلوک‌های چهار طبقه جدید، در واقع چیزی ایجاد نمی‌کند که حتی از راه دور به‌عنوان مسکن مقرون‌به‌صرفه طبقه‌بندی شود، چه فایده‌ای دارد؟ (با این حال، بسیاری از منتقدان نگران هستند که این خانه های جدید جنایت و فلاکت را به محله های آنها بیاورند.)

پاسخ طرفداران این است که همه اینها باعث افزایش عرضه در شهری می شود که عرضه کم، تقاضای بالایی دارد و به سرعت در حال رشد است. خانه های بیشتر از همه نوع به مهار رشد کمک می کند.

علاوه بر این، مسکن واقعاً “مقرون به صرفه” توسط دولت یارانه پرداخت می شود. این پروژه های تکمیلی توسط توسعه دهندگان گزینه های مقرون به صرفه تری نسبت به خانه های تک خانواده یا خانه های دو طبقه بدون حمایت مالی مالیات دهندگان ایجاد می کنند.

انعکاس قوی از بحث های دهه گذشته وجود دارد که به آپارتمان های ثانویه در تمام مناطق مسکونی کلگری اجازه داده شد – اکنون، به جای هر پیشنهادی که نیاز به تأیید صریح از سوی شورا داشته باشد، این یک فرآیند بوروکراتیک سریعتر است. و در حالی که کمیته برنامه ریزی زمان زیادی را صرف می کرد، اکنون تقریباً نیمی از جلسات عمومی به طرح های توسعه مجدد برای خانه های تک خانواده، خانه های شهری یا دوبلکس اختصاص دارد.

حامیان می گویند که این اصلاحات تشریفات اداری را کاهش می دهد، در حالی که مخالفان R-CG می گویند که این اصلاحات نظر مردم را در مورد تغییر مناطقشان از بین می برد.

انقلاب تجملی که مخالفان از آن می ترسیدند (و شاید برخی از طرفداران مسکن به آن امیدوار بودند) به دلیل تجمل گرایی محقق نشد. به تدریج ظهور کرد. اما منطقه‌بندی جدید می‌تواند به توسعه مجدد تهاجمی‌تر منجر شود، زیرا ساخت آپارتمان‌ها در مقایسه با پروژه ساخت خانه‌های چهار طبقه یا خانه‌های شهری جدید (و سرمایه‌گذار جذاب‌تر) اغلب دغدغه مالک خانه است.

یکی از نگرانی‌هایی که توسط منتقدان مطرح شد این بود که کارگران ساختمانی که در حال حاضر کمبود دارند، از ساخت‌وسازهای بزرگ‌تر منحرف می‌شوند تا روی این پروژه‌های محله‌ای نسبتا کوچکتر با هزینه‌های واحد بالاتر تمرکز کنند.

بومر و رکود

کون. یاسمین میان می‌گوید که به نظر می‌رسد این مناظره دارای بیشترین شکاف بین نسلی است که در اولین دوره‌اش در شورا با آن‌ها برخورد کرده است، با جوانانی که مشتاق انتخاب مسکن و تغییر هستند و صاحبان خانه‌های مسن‌تر نگران آینده املاک خود و اینکه چقدر شلوغ است. مناطق آنها می تواند تبدیل شود.

میان گفت: این یک نبرد نسلی است که فکر می کنم شورا را در موقعیت بسیار جالبی از نظر اقداماتی که برای آینده شهرمان انجام می دهیم قرار خواهد داد.

او، همراه با شهردار جیوتی گوندک، بخشی از اکثریت اندک در شورا هستند که آرای گذشته نشان می‌دهد که احتمالاً از تغییر منطقه حمایت می‌کنند – و بسیاری، مانند میان، از جوان‌ترین اعضای شورا هستند.

با این حال، در پایان جلسه علنی، چندین عضو شورا اصلاحاتی را برای تغییر این پیشنهاد پیشنهاد می‌کنند، یا این پیشنهاد را به تأخیر می‌اندازند یا تأثیر آن را کاهش می‌دهند تا این تغییر برای رأی‌دهندگان بی‌میل دلپذیرتر شود.

یکی از مقامات ارشد برنامه‌ریزی، با ارائه مصالحه، این هفته به شورا گفت که این وزارتخانه خوب عمل می‌کند که خانه‌های حیاط خلوت را از ترکیب بالقوه مجتمع‌های چهار طبقه که در حال حاضر دارای سوئیت‌های زیرزمین هستند، حذف کند، و چشم‌انداز 12 واحد مسکونی در یک واحد مسکونی را از بین ببرد. سایت خانه های ییلاقی فقط تا هشت

هر نتیجه ای در میان برخی جمعیت شناسی بحث برانگیز خواهد بود. ساکنان مسن‌تر، که عموماً مخالف اصلاحات هستند، نسبت به واکنش‌های بالقوه‌ای که ممکن است شوراها در انتخابات مدنی سال 2025 با آن مواجه شوند، هشدار داده‌اند.